“กฎหมายผังเมือง” ที่ควรรู้สำหรับสร้างที่อยู่อาศัยต่างๆ มีอะไรบ้าง?

ก่อนการซื้อที่ดิน ก่อนการสร้างที่อยู่อาศัย โรงงาน หรือโกดัง คลังสินค้าต่าง ๆ อีกหนึ่งกฎหมายที่เราต้องรู้ คือ “กฎหมายผังเมือง” เป็นกฎหมายที่ระบุว่า ที่ดินที่เราสนใจนั้น สามารถทำอะไรได้บ้าง มีข้อห้ามในการใช้พื้นที่อย่างไรบ้าง เพราะบางครั้งที่ดินที่อยู่ในเขตเดียวกัน อาจจะทำประโยชน์ได้ต่างกันตามข้อกำหนดผังเมือง

บทความนี้  KACHA จะพาไปทำความเข้าใจ และข้อควรรู้เกี่ยวกับ กฎหมายผังเมือง เพื่อการสร้างบ้าน หรืออาคารต่าง ๆ อย่างถูกกฎหมาย จะมีอะไรบ้างนั้น ไปดู

รู้จัก กฎหมายผังเมือง

กฎหมาย ผังเมือง คือ พระราชบัญญัติการผังเมือง มีขึ้นเพื่อควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อจัดระเบียบ คุณภาพชีวิตที่ดีของทุกคน โดยพระราชบัญญัติการผังเมืองจะอยู่ภายใต้การควบคุมของกระทรวงมหาดไทย ซึ่งมีการกำหนดกรอบแนว และแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่หนึ่งพื้นที่ใด เพื่อการพัฒนาเมืองและการดำรงรักษาเมือง บริเวณที่เกี่ยวข้อง หรือชนบท แบ่งได้ 2 ประเภท คือ

• ผังเมืองรวม คือ แผนผัง นโยบายและโครงการ รวมถึงมาตรการควบคุมโดยทั่วไปในพื้นที่หนึ่งพื้นที่ใด เช่น ผังเมืองรวมเมือง ผังเมืองรวมชุมชน เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาเมืองและชนบทในด้านต่าง ๆ
• ผังเมืองเฉพาะ คือ แผนผัง นโยบายและโครงการที่ดำเนินการ เพื่อการพัฒนาพื้นที่เฉพาะของเมือง หรือชุมชนที่สอดคล้องกับผังเมืองรวม

การแบ่งที่ดินและสีผังเมือง

ผังเมืองจะมีกฎหมายผังเมือง หลักที่ ๆ ที่ต้องรู้ คือ สีต่าง ๆ หรืออักษรตัวย่อ เพื่อได้รู้ว่าอยู่ใกล้อะไร เขตที่อาศัยเป็นแบบไหน สามารถสร้างอะไรได้ และห้ามสร้างอะไร โดยสรุปง่าย ๆ ผังเมืองกรุงเทพและปริมณฑล สามารถแบ่งที่ดินหลัก ๆ ได้ 6 ประเภท ดังนี้

1) ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย

• สีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย)

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ย.1 – ย.4 มีวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก ที่ดินประเภทนี้ จะตั้งอยู่แถบชานเมือง จุดประสงค์เพื่อให้มีสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่ดี จึงมีการกำหนดรูปแบบอาคารที่อยู่อาศัยด้วย

• ย.1 เพื่อส่งเสริมสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยบริเวณชานเมือง สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว
• ย.2 เพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัย ที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง สร้างทาวเฮาส์ได้
• ย.3 เพื่อดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง สามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็กและขนาดกลางได้
• ย.4 เพื่อดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง ซึ่งอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน สามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็ก และขนาดกลางได้

ข้อห้ามที่ไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น

• คลังน้ำมันเชื้อเพลิง, สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจำหน่าย, สถานีบริการก๊าซปิโตเลียมเหลว
• สถานบริการ, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน
• สวนสัตว์, โรงฆ่าสัตว์, โรงพักสัตว์
• ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร
• การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะสัตว์น้ำเค็ม-น้ำกร่อย
• สถานที่เก็บ, สถานีรับส่ง, กิจการรับส่งสินค้า
• การกำจัดวัตถุอันตราย
• สถานศึกษาระดับอุดม, อาชีวศึกษา

• สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ย.5 – ย.7 จะพบที่ดินสีส้มนี้ได้ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน วัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัย

• ย.5 รองรับการขยายตัวในบริเวณที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน
• ย.6 เพื่อรองรับการขยายตัวในบริเวณที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ศูนย์ชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรม และนิคมอุตสาหกรรม
• ย.7 เพื่อรองรับการขยายตัวของเขตเมืองชั้นใน อยู่ในเขตให้บริการระบบขนส่งมวลชน

ข้อห้ามที่ไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น

• คลังน้ำมันเชื้อเพลิง, สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจำหน่าย, สถานีบริการก๊าซปิโตเลียมเหลว
• สถานบริการ, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน
• สวนสัตว์, สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงสัตว์, โรงฆ่าสัตว์, โรงพักสัตว์
• ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร
• การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะสัตว์น้ำเค็ม-น้ำกร่อย
• การกำจัดสิ่งปฏิกูล และขยะมูลฝอย
• การกำจัดวัตถุอันตราย

• สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง)

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ย.8 – ย.10 เป็นที่อยู่อาศัยความหนาแน่นสูง อยู่บริเวณเมืองชั้นใน มักเป็นที่ย่านกลางเมือง ย่านธุรกิจ ที่ดินมีมูลค่าสูง ที่ดินประเภทนี้จึงมีเพื่อรองรับการอยู่อาศัยในพื้นที่เมืองชั้นใน

• ย.8 เพื่อส่งเสริมให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพ และสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ
• ย.9 เพื่อรองรับที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
• ย.10 เพื่อรองรับการอยู่อาศัยช่วงรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรม และอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

ข้อห้ามที่ไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น

• คลังน้ำมันเชื้อเพลิง, สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจำหน่าย, สถานีบริการก๊าซปิโตเลียมเหลว
• สถานบริการ, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน
• สวนสัตว์, สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงสัตว์, โรงฆ่าสัตว์, โรงพักสัตว์
• ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร
• การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะสัตว์น้ำเค็ม-น้ำกร่อย
• การกำจัดสิ่งปฏิกูล และขยะมูลฝอย
• การกำจัดวัตถุอันตราย

2) ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม

• สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยากรรม)

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท พ.1 – พ.5 ที่ดินประเภทนี้ จุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ กิจการการค้า การให้บริการ โดยแบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก

• พ.1 เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมของชุมชน เพื่อกระจายกิจกรรมการค้าที่อำนวยความสะดวกต่อการดำรงชีวิตประจำวันของประชาชนที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมือง
• พ.2 เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์กลางชุมชนชานเมือง เพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจการค้าที่มีความสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัย และแหล่งงานของประชาชนที่อยู่อาศัยในเขตชานเมือง
• พ.3 เพื่อใช้ประโยชน์เป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมของเมือง ที่รองรับการประกอบกิจกรรมทางธุรกิจการค้าที่ให้บริการประชาชนโดยทั่วไป
• พ.4 เพื่อใช้ประโยชน์เป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมรอง ส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจการค้าในบริเวณ โดยรอบเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
• พ.5 เพื่อใช้ประโยชน์เป็นศูนย์พาณิชยกรรมหลัก ส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจการค้า และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ข้อห้ามที่ไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น

• คลังน้ำมันเชื้อเพลิง, สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจำหน่าย, สถานีบริการก๊าซปิโตเลียมเหลว
• สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน
• สวนสัตว์, สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงสัตว์, โรงฆ่าสัตว์, โรงพักสัตว์
• ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร
• การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะสัตว์น้ำเค็ม-น้ำกร่อย
• การซื้อขาย หรือเก็บเศษวัสดุ, การกำจัดสิ่งปฏิกูล และขยะมูลฝอย
• การกำจัดวัตถุอันตราย

3) ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม

• สีม่วง (ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม)

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท อ.1 และ อ.2 ที่ดินประเภทนี้ มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อเป็นเขตการบริหารจัดการด้านสิ่งแวดล้อมในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม

• อ.1 สำหรับการประกอบกิจการอุตสาหกรรมที่มีมลพิษน้อย
• อ.2 สำหรับกิจกรรมประเภทอุตสาหกรรมการผลิต

ข้อห้ามที่ไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น

• โรงแรม, ตลาด
• คลังน้ำมันเชื้อเพลิง, สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจำหน่าย, สถานีบริการก๊าซปิโตเลียมเหลว
• ศูนย์ประชุม, อาคารแสดงสินค้า, นิทรรศการ
• สถานบริการ, โรงมหรสพ, สวนสนุก, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน
• สวนสัตว์, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงสัตว์, โรงฆ่าสัตว์, โรงพักสัตว์
• ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร
• การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะสัตว์น้ำเค็ม-น้ำกร่อย
• สถานนีขนส่งผู้โดยสาร
• สถานศึกษาระดับกว่าอุดม, อาชีวศึกษา, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงเด็ก, สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงคนชรา, สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงคนพิการ

• สีม่วงเม็ดมะปราง (ที่ดินประเภทคลังสินค้า)

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท อ.3 ที่ดินประเภทนี้ มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อเป็นเขตการบริหารจัดการสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

• อ.3 สำหรับการประกอบกิจการคลังสินค้า สำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ข้อห้ามที่ไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น

• โรงแรม, ตลาด
• คลังน้ำมันเชื้อเพลิง, สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจำหน่าย, สถานีบริการก๊าซปิโตเลียมเหลว
• ศูนย์ประชุม, อาคารแสดงสินค้า, นิทรรศการ
• สถานบริการ, โรงมหรสพ, สวนสนุก, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน
• สวนสัตว์, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงสัตว์, โรงฆ่าสัตว์, โรงพักสัตว์
• ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร
• การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะสัตว์น้ำเค็ม-น้ำกร่อย
• สถานนีขนส่งผู้โดยสาร
• สถานศึกษาระดับกว่าอุดม, อาชีวศึกษา, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงเด็ก, สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงคนชรา, สถานสงเคราะห์ หรือรับเลี้ยงคนพิการ

4) ที่ดินประเภทเกษตรกรรม

• สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม)

กำหนดให้เป็นพื้นที่ ก.1 – ก.3 จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ คือ การสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็ม และน้ำกร่อย

• ก.1 เพื่อการสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกตรกรรม ในบริเวณที่มีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำ และมีความเสี่ยงต่อการเกิดอุทกภัย
• ก.2 เพื่อการสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกตรกรรม
• ก.3 เพื่อการสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม และการส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อยบริเวณชายฝั่งทะเล

ข้อห้ามที่ไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น

• โรงแรม, ศูนย์ประชุม, อาคารแสดงสินค้า, นิทรรศการ, สถานบริการ, โรงมหรสพ
• สถานศึกษาระดับอุดม, อาชีวศึกษา

• สีเขียว (ที่ดินประเภทที่ดินชนบทและเกษตรกรรม)

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ก.4 – ก.5 ที่ดินประเภทนี้ มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อเป็นเขตการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร

• ก.4 เพื่อเกษตรกรรม การสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติ และการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกตร
• ก.5 เพื่อเป็นชุมชนและศูนย์กลางการให้บริการทางสังคมและการส่งเสริมเศรษฐกิจชุมชนในพื้นที่ชนบทและการเกตร

ข้อห้ามที่ไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น

• โรงแรม, ศูนย์ประชุม, อาคารแสดงสินค้า, นิทรรศการ, สถานบริการ, โรงมหรสพ
• สถานศึกษาระดับอุดม, อาชีวศึกษา

5) ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรม

• สีน้ำตาลอ่อน (ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรม)

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ศ.1 และ ศ.2 เช่น ย่านเมืองเก่า เพื่อจุดประสงค์ การอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมของชาติ

• ศ.1 เพื่อกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว อันเป็นการส่งเสริมกิจกรรมด้านการท่องเที่ยว
• ศ.2 เพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวและบริการในเขตอนุรักษ์ศิลปวัฒนธรรม

ข้อห้ามที่ไม่ให้ใช้ประโยชน์จากที่ดินประเภทนี้ เช่น

• คลังน้ำมันเชื้อเพลิง, สถานที่เก็บน้ำมันเชื้อเพลิงเพื่อจำหน่าย, สถานีบริการก๊าซปิโตเลียมเหลว, สถานีบริการก๊าซธรรมชาติ
• ศูนย์ประชุม,  อาคารแสดงสินค้า, นิทรรศการ, สถานบริการ, สวนสนุก, สนามแข่งรถ, สนามแข่งม้า, สนามยิงปืน
• สวนสัตว์, สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงสัตว์,  โรงฆ่าสัตว์, โรงพักสัตว์
• โรงงาน หน่วยงานคอนกรีตผสมเสร็จ (ชั่วคราว)
• ไซโลเก็บผลิตผลทางการเกษตร, การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า, การเพาะสัตว์น้ำเค็ม-น้ำกร่อย
• สถานนีขนส่งผู้โดยสาร
• สถานที่เก็บ สถานีรับส่งสินค้า, การซื้อขาย เก็บชิ้นส่วนเครื่องจักรกลเก่า, การซื้อขาย เก็บเศษวัสดุ
• การกำจัดสิ่งปฏิกู และ-ขยะมูลฝอย
• การกำจัดวัตถุอันตราย

6) ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

• สีน้ำเงิน (ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ)

กำหนดให้เป็นที่ดินประเภท ส. เพื่อเป็นสถาบันราชการ และดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับสาธารณูปโภค สาธารณูปการ หรือสาธารณประโยชน์

วิธีเช็คสีผังเมืองด้วยตัวเอง

สามารถตรวจเช็คสีผังเมืองด้วยตัวเองได้ผ่านช่องทางด้านล่าง หรือช่องทางเว็บไซต์ที่ทำเกี่ยวกับการลงทุน ซื้อขายธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีให้เช็คเช่นกัน

• https://landsmaps.dol.go.th/ ระบุเลขที่โฉนดของเราเพื่อดูได้เลย
• map.nostramap.com เลือกชั้นข้อมูลทางซ้าย แล้วกดข้อมูลผังเมืองได้เลย
• https://map.longdo.com/ กดเลือกชั้นข้อมูลตรงมุมขวาบน แล้วเลือกผังเมืองประเทศไทย

เป็นอย่างไรกันบ้างกับกฎหมายผังเมือง สีผังเมือง ต่าง ๆ ที่เราควรรู้ เพื่อการสร้างที่อยู่อาศัย อาคาร โรงงานอุตสหกรรมต่าง ๆ ได้อย่างถูกต้องและไม่เกิดปัญหาตามมาภายหลัง อย่างไรก็ตามสีผังเมืองจริง ๆ นั้น มีมากมายหลายสีมาก ๆ แต่เรานำมาแนะนำหลัก ๆ ไว้แล้วในบทความนี้ หวังว่าผู้อ่านทุกท่านคงจะได้ความรู้กลับไปไม่มากก็น้อย ติดตามบทความดี ๆ จากเราได้อีกครั้งหน้านะจ๊ะ

บทความดี ๆ น่าอ่าน:

• ปัจจัยเลือก ทำเลที่ตั้ง สำหรับโรงงาน โกดังสินค้าต้องดูอะไรบ้าง?
• เรื่องต้องรู้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร?
• ข้อดี-ข้อเสียของการ เช่าโกดัง เช่าคลังสินค้า มีอะไรบ้าง?
• หลักหมุดที่ดิน คืออะไร ทำอย่างไรเมื่อสูญหาย หรือเคลื่อนจากจุดเดิม
• เรื่องน่ารู้ โฉนดที่ดิน มีกี่แบบ? มีความสำคัญอย่างไร?
• เรื่องควรรู้ “รังวัดที่ดิน” ขั้นตอนรายละเอียด และปัญหาที่พบบ่อย
• เรื่องต้องรู้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร?

KACHA ผู้จัดจำหน่าย รอกโซ่ รอกโซ่มือสาว เครนยกของ และอุปกรณ์เสริมสำหรับงานช่าง ต่าง ๆ ราคาจับต้องได้ สินค้าคุณภาพ บริการหลังการขายที่ประทับใจ นอกจากนี้ บริษัทของเรา ยังมีบริการรับ สร้างโกดัง สร้างโรงงาน สร้างคลังสินค้าต่าง ๆ จากช่างมืออาชีพที่มีประสบการณ์ การันตีผ่านมาตรฐานก่อสร้าง และความปลอดภัยต่าง ๆ เข้าชมเว็บไซต์ www.kacha.co.th

อ้างอิงข้อมูล mangoconsultant.com, hba-th.org