ควรรู้ ระยะร่น กฎหมายที่สำคัญ ก่อนสร้างบ้านใกล้ทางสาธารณะ
สำหรับใครที่กำลังจะสร้างบ้านของตัวเอง นอกจากจะต้องมีแบบบ้านที่ออกแบบโดยสถาปนิก หรือวิศวกรแล้ว ยังต้องไปยื่นคำร้องของใบอนุญาตจาก อบต. เทศบาล หรือเขตเสียก่อน สิ่งสำคัญที่ละเลยไม่ได้ คือ การก่อสร้าง ต้องถูกกฎหมายการควบคุมอาคารด้วย โดยเฉพาะเรื่อง “ระยะร่น” นั่นเอง แล้วระยะย่น ระย่นบ้าน คืออะไร? ตาม KACHA ไปรู้จักกันดีกว่า
ระยะร่น คืออะไร?
ระยะร่นบ้าน คือ ระยะห่าง ที่วัดจากตำแหน่งบนทางสาธารณะ จนถึงแนวอาคาร ซึ่งมีทั้งการวัดจากเขตถนน และวัดจุดกึ่งกลางถนน โดยระยะร่นบ้านเดี่ยว ตึกแถว และอาคารสำนักงาน ก็จะแตกต่างกันไป ตามประเภทอาคาร และขนาดของถนน ซึ่งระยะร่น จะต้องเป็นพื้นที่ว่างจากถนนจนถึงอาคาร โดยไม่สนใจแนวเขตที่ดินที่จะสร้างอาคารนั้น
ส่วนที่เว้นว่าง คือ ระยะห่างที่วัดจากแนวเขตที่ดิน จนถึงแนวอาคารทั้งด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้าง ซึ่งกฎหมายได้กำหนดที่เว้นว่างไว้ทั้งอาคารเดี่ยว และอาคารชุดที่เรียงติดกัน ดังนั้น ที่เว้นว่าง กับ ระยะร่นบ้าน จึงมีความแตกต่างกัน
กฎหมายระยะร่น ที่ควรรู้
ตามกฎหมายควบคุมอาคาร และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร มีข้อกำหนดการบังคับเกี่ยวกับ แนวร่นอาคารจากทางสาธารณะ ที่ว่างด้านหน้า ด้านหลังอาคาร และระยะห่างจากเขตที่ดินข้างเคียง ไว้ดังนี้
ระยะร่นจากถนนสาธารณะ
ขอบเขตทางของถนนสาธารณะ ครอบคลุมตั้งแต่ ทางเท้าทั้งสองฝั่ง และพื้นที่ผิวจราจร ซึ่งระยะร่นของอาคาร จะต้องพิจารณาจากความกว้างของเขตทาง โดยมีเงื่อนไข ดังนี้
- ถนนสาธารณะความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3 เมตร
- ถนนสาธารณะความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร
- ถนนสาธารณะความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน 20 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากเขตที่ดิน 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
- ถนนสาธารณะความกว้างตั้งแต่ 20 เมตรขึ้นไป ระยะถอยร่นอาคารจากเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตร
ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะ
- แหล่งน้ำขนาดกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 3 เมตร
- แหล่งน้ำขนาดกว้าง 10 เมตรขึ้นไป ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 6 เมตร
- ทะเล ทะเลสาป หรือบึงน้ำใหญ่ ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 12 เมตร
หมายเหตุ: ทะเลจะมีข้อบัญญัติพิเศษมากกว่าแหล่งน้ำขนาดใหญ่ทั่วไป โดยทะเลแต่ละแห่ง จะมีข้อกำหนดแตกต่างกันไปด้วย
- อาคารขนาดไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ความสูงอาคารไม่เกิน 12 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 50 เมตร
- อาคารขนาด 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป ความสูงอาคารไม่เกิน 23 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 200 เมตร
ระยะร่นจากแนวเขตที่ดินผู้อื่น
- อาคารความสูงไม่เกิน 9 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตร
- อาคารความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 3 เมตร
- อาคารความสูงไม่เกิน 15 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น ไม่มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 0.5 เมตร แต่หากเพื่อนบ้านเซ็นยินยอม สามารถสร้างชิดเขตที่ดินได้
- อาคารความสูง 15-23 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น ไม่มีช่องเปิด ระยะถอยร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 0.5 เมตร ไม่ว่าเพื่อนบ้านจะยินยอมหรือไม่ก็ตาม
หมายเหตุ: ช่องเปิด หมายถึง ประตู หน้าต่าง รวมถึงช่องแสง บล็อคแก้ว ช่องลม และระเบียง
ระยะร่น ที่ว่าง ถนน ตามประเภทอาคาร
โดยขอกล่าวถึงอาคาร 2 ประเภท ได้แก่ อาคารสูง คือ อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ คือ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่ง ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป โดยมีเงื่อนไข ดังนี้
- หน้ากว้างของที่ดินต้องกว้างอย่างน้อย 12 เมตรขึ้นไป
- ต้องติดถนนสาธารณะที่ความกว้าง 10 เมตรที่เชื่อมไปสู่ถนนที่กว้างกว่า
- ระยะร่นรอบอาคารจากเขตที่ดินอย่างน้อย 6 เมตร
- ต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัย
- หากเป็นอาคารที่มีขนาดพื้นที่รวม 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องอยู่ติดถนนสาธารณะที่มีความกว้าง 18 เมตร
ข้อกำหนดเกี่ยวกับ ที่เว้นว่าง ที่ควรรู้
พื้นที่ว่างภายนอกอาคาร
- กรณีที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคาร ไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด
- กรณีไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่าง ไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด
หมายเหตุ: กรณีห้องแถวหรือการวางผังตึกแถวที่ทำตามข้อ 34 และข้อ 41 แล้วไม่ต้องทำตามข้อ 33 อีก
กรณีห้องแถวหรือตึกแถว
- หากอาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคาร อย่างน้อย 6 เมตร
- หากอาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคาร อย่างน้อย 12 เมตร
- ต้องมีที่เว้นว่างหลังอาคาร อย่างน้อย 3 เมตร
- ทุก ๆ 10 คูหา หรือความยาว 40 เมตร ต้องมีที่เว้นว่าง อย่างน้อย 4 เมตร และเป็นช่องตลอดความลึกของที่ดิน
กรณีบ้านแถวที่ใช้อยู่อาศัย
- บ้านแถว ต้องมีที่เว้นว่างด้านหน้าอาคาร อย่างน้อย 3 เมตร ด้านหลังอาคาร อย่างน้อย 2 เมตร
- ทุก ๆ 10 คูหา หรือความยาว 40 เมตร ต้องมีที่เว้นว่าง อย่างน้อย 4 เมตร และเป็นช่องตลอดความลึกของที่ดิน
กรณีบ้านแฝด
- ต้องมีที่เว้นว่างด้านหน้าอาคาร อย่างน้อย 3 เมตร
- ต้องมีที่เว้นว่างด้านหลัง และด้านข้างอาคาร อย่างน้อย 2 เมตร
ทำไมการวางผังตึก ต้องมีระยะร่น และที่เว้นว่าง
1. เพื่อความปลอดภัยด้านอัคคีภัย
กฎหมายระยะร่นอาคารนั้น มีความสำคัญมาก เมื่อเกิดอัคคีภัย เพราะระยะที่เว้นจากถนน จะช่วยให้ขับรถดับเพลิงเข้ามาปฏิบัติหน้าที่ได้สะดวกยิ่งขึ้น ระยะร่นอาคาร และที่เว้นว่างรอบอาคาร ยังทำให้เจ้าหน้าที่ดับเพลิง สามารถดับเพลิงได้จากรอบด้าน และยังลดโอกาสที่ไฟจะลุกลามไปยังอาคารที่อยู่ใกล้เคียงกันอีกด้วย โดยเฉพาะการวางผังตึกแถว ซึ่งอยู่ติดกัน ต้องคำนึงถึงเรื่องของความปลอดภัยเป็นสำคัญ
2. เพื่อสุขอนามัยของผู้อยู่อาศัย
ระยะร่นบ้าน อาคาร การวางผังตึกแต่ละหลัง ที่อยู่ไม่ติดกันจนเกินไป จะช่วยป้องกันการรบกวนกัน ระหว่างผู้ใช้ได้ส่วนหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นเสียง แสง กลิ่น และความเป็นส่วนตัว รวมถึงสัตว์รบกวน ก็จะเดินทางระหว่างอาคารได้ยากขึ้น และการมีช่องว่างระหว่างอาคาร ยังช่วยทำให้อากาศถ่ายเทกว่าการสร้างอาคารโดยไม่คำนึงถึงที่เว้นว่าง
3. เพื่อการก่อสร้างและซ่อมแซมอาคาร
เมื่อการวางผังตึก ระยะร่นอาคาร และที่เว้นว่างของอาคาร มีเพียงพอการก่อสร้าง ซ่อมแซม หรือต่อเดิมอาคาร สามารถทำได้ง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการวางนั่งร้าน ติดตั้งรางระบายน้ำ การฉาบปูน หรือทาสีบ้าน เพื่อให้การก่อสร้างยังอยู่ในเขตที่ดินของตัวเอง โดยไม่รบกวน หรือรุกล้ำไปยังเขตที่ดินข้างเคียง
เป็นอย่างไรกันบ้างกับ ระยะร่น ที่เรานำมาฝากกัน จะเห็นได้ว่า กฎหมายระยะร่นอาคาร และที่เว้นว่าง เป็นสิ่งสำคัญที่ห้ามละเลย ไม่อย่างนั้น บ้าน หรืออาคารที่สร้าง หรือต่อเติม ก็จะผิดกฎหมาย เจ้าของบ้านอาจจะต้องเสียค่าปรับ บ้าน หรืออาคารนั้น ก็จะถูกรื้อถอน ดังนั้น สร้างให้ถูกกฎหมายตั้งแต่แรกจะดีกว่า
อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง:
- การรีโนเวทบ้าน กฎหมายต่อเติมบ้าน ที่ไม่ควรมองข้าม!
- กฎหมายรั้วบ้าน เรื่องน่ารู้ ก่อนสร้าง ต้องทำอย่างไร?
- BOQ คืออะไร จำเป็นไหมในการก่อสร้างบ้าน?
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
KACHA ผู้จัดจำหน่าย เครื่องมือช่างราคาถูก และอุปกรณ์เสริม สำหรับช่างมืออาชีพ ราคาที่คุณจับต้องได้ รับรองสินค้าคุณภาพ บริการหลังการขายที่ประทับใจอย่างแน่นอน!!
เลือกดูสินค้า สินค้าจาก KACHA คลิกเลย
อ้างอิงข้อมูลจาก: terrabkk.com, ddproperty.com
