230213-Content-เรื่องต้องรู้ก่อนทำ-สัญญาเช่าบ้าน-01

เรื่องต้องรู้ก่อนทำ “สัญญาเช่าบ้าน” กฎหมายใหม่ ป้องกันตัวเองทั้งสองฝ่าย

เชื่อเลยว่า หลาย ๆ คน อาจจะเคย หรือกำลัง เช่าบ้าน อยู่กันแน่นอน ซึ่งสิ่งที่เราต้องมีระหว่าง ผู้ให้เช่า และผู้เช่า นั่นคือ สัญญาเช่าบ้าน ซึ่งอาจจะมีบางคนไม่รู้ว่า มีสิ่งที่ต้องระวังในการทำสัญญาเช่าบ้านอยู่ หากเราไม่ระมัดระวัง อาจจะโดนเอาเปรียบได้ ตาม KACHA ไปรู้จักกับ สัญญาเช่าบ้าน กันดีกว่า จะมีข้อควรรู้อะไรบ้างนั้น ตามไปดูกันเลย

รู้จักกับสัญญาเช่าบ้าน

เป็นคู่สัญญาต่างตอบแทนซึ่งกันและกัน เพราะผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทนแก่ผู้ให้เช่า ส่วนผู้ให้เช่า ก็ให้สิทธิที่อยู่อาศัยเป็นการแลกเปลี่ยนกับค่าเช่านั่นเอง สัญญาเช่าบ้านมีความสำคัญ คือ เป็นตัวบ่งบอกสิ่งที่ต้องกระทำในข้อตกลง หรือสัญญาที่ทำร่วมกัน และหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา อีกฝ่ายสามารถนำหลักฐานที่เป็นลายลักษณ์อักษรไปฟ้องร้องในชั้นศาลได้

230213-Content-เรื่องต้องรู้ก่อนทำ-สัญญาเช่าบ้าน02

ชนิดของสัญญาเช่าบ้าน

การทำสัญญาเช่าบ้าน ต้องทำออกมาเป็นหนังสือสัญญา จึงจะมีผลบังคับในทางกฎหมาย และสามารถนำไปฟ้องร้องในชั้นศาลได้ ซึ่งตัวสัญญา จะมีแบ่งออกเป็น 2 แบบ คือ สัญญาเช่าบ้านต่ำกว่า 3 ปี และสัญญาเช่าบ้านมากกว่า 3 ปี

สัญญาเช่าบ้านแบบไม่เกิน 3 ปี กฎหมายอนุญาตให้ผู้เช่า และผู้ให้เช่า ไปทำสัญญากันเอง โดยไม่ต้องไปที่สำนักงานที่ดินให้ยุ่งยาก
สัญญาเช่าบ้านแบบ 3 ปีขึ้นไป ผู้เช่า และผู้ให้เช่า จะต้องไปทำหนังสือสัญญา ต่อหน้าเจ้าพนักงาน ที่สำนักงานที่ดิน ในเขตที่บ้านนั้น ๆ ตั้งอยู่

ข้อควรระวัง:

หากผู้เช่า และผู้ให้เช่า ทำหนังสือสัญญากันเอง โดยไม่มีเจ้าพนักงาน และไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดิน สัญญาเช่าบ้านนั้น จะมีผลในทางกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้น ซึ่งนี่คืออีกหนึ่งจุดที่ต้องระวัง

สำหรับการทำสัญญาเช่า เป็นระยะเวลายาวนานกว่า 3 ปี คือ ระยะเวลาการเช่าสูงสุด สามารถทำได้นาน 30 ปี หากอยากทำสัญญาเช่าบ้านนานกว่านั้น ให้กำหนดระยะเวลาเช่า เท่ากับอายุของผู้เช่า เพราะถือเป็นระยะเวลาจำกัดนั่นเอง

ข้อควรรู้ ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน

สำหรับผู้ให้เช่า

ปัจจุบัน ได้มีประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคาร เพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 มีข้อบังคับ เพื่อให้ผู้ให้เช่า ปฏิบัติต่อผู้เช่า อย่างเหมาะสมยิ่งขึ้น โดยผู้ให้เช่า จำเป็นต้องตกลงกับผู้เช่า และระบุใน สัญญา เช่าบ้าน ด้วย ข้อบังคับที่สำคัญ ดังนี้

1) ทำสัญญาเช่าบ้านตามแบบกฎหมายเช่าบ้านฉบับใหม่ สัญญาเช่าบ้าน(Lease agreement) แบบใหม่ มีข้อบังคับที่สำคัญ คือ เจ้าของบ้านเช่า จะต้องร่างสัญญา โดยมีรายละเอียดครบถ้วนตามรายการต่อไปนี้

ชื่อและที่อยู่ของเจ้าของกิจการบ้านเช่า
ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
ชื่อและที่ตั้งของบ้าน หรืออาคาร
รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของบ้าน หรืออาคาร รวมถึงทรัพย์สิน และเครื่องใช้ต่าง ๆ
กําหนดระยะเวลาเช่า
อัตราค่าเช่า
อัตราค่าสาธารณูปโภค
อัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (หากมี)
เงินประกัน

2) ไม่เก็บค่าน้ำค่าไฟเกินจริง กฎหมายเช่าใหม่ การเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟ ต้องเป็นไปตามที่ผู้เช่าใช้จริง ๆ คือ ตามในใบแจ้งหนี้จากการไฟฟ้า หรือการประปา เท่านั้น

3) ไม่เก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเกิน 1 เดือน เดิมทีผู้ให้เช่าจำนวนมากมักเก็บค่าเช่าล่วงหน้า 3 เดือนและเก็บเงินประกัน 2-3 เดือน แต่ตามกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่นี้ ผู้เช่าสามารถเก็บค่าเช่าและเงินประกันล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือนเท่านั้น

4) ไม่เปลี่ยนอัตราค่าเช่าก่อนสัญญาปัจจุบันสิ้นสุดลง ค่าเช่าของทุกเดือนจะต้องเป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา และผู้ให้เช่าไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในระหว่างสัญญา ไม่ว่ากรณีใด ๆ

5) ไม่เข้าบ้านเช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า ผู้ให้เช่า ไม่ควรเข้าไปในบ้านเช่า โดยไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า นอกจากจะผิดกฎหมายแล้ว ยังอาจทำให้ผู้เช่า รู้สึกถูกรบกวน ไม่ปลอดภัย และไม่ได้รับความเคารพในเป็นส่วนตัวด้วยเช่นกัน ทั้งนี้ผู้ให้เช่า ควรตกลงกับผู้เช่า แล้วระบุในสัญญาเช่าบ้านว่า มีกรณีใดบ้างที่ผู้ให้เช่าสามารถสามารถเข้าบ้านเช่าได้ และต้องนัดหมายกับผู้เช่าล่วงหน้าด้วยทุกครั้ง

6) ไม่ล็อกประตูบ้าน หรือยึดทรัพย์สิน ในกรณีผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่า จะไม่สามารถล็อกประตู หรือยึดทรัพย์สินของผู้เช่าได้ แต่มีวิธีดำเนินการที่ถูกต้อง คือ ยกเลิกสัญญาเช่าบ้าน โดยผู้เช่า จะมีเวลา 15 วันในการย้ายออก หรือหากผู้เช่าไม่ย้ายออก คุณก็สามารถฟ้องร้องได้

230213-Content-เรื่องต้องรู้ก่อนทำ-สัญญาเช่าบ้าน03

สำหรับผู้เช่า

ในทางกฎหมาย ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าเช่าตามราคา และระยะเวลาที่ตกลงกันกับผู้ให้เช่า และต้องดูแลรักษาความเรียบร้อยของบ้านเหมือนกันบ้านตัวเอง เมื่อถึงกำหนดสัญญา ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องคืนบ้าน และทรัพย์สินให้แก้ผู้ให้เช่า รวมถึงปฏิบัติตามข้อกำหนดต่าง ๆ ที่ตกลงกันไว้ตอนทำสัญญาอีกด้วย และข้อควรระวัง ที่ผู้เช่ามักรู้ไม่เท่าทันผู้ให้เช่า ดังนั้น ผู้เช่า จึงต้องใส่ใจในประเด็นเหล่านี้เป็นพิเศษ ดังนี้

ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งค่าเช่าล่วงหน้าให้กับผู้เช่า ไม่ต่ำกว่า 7 วัน และต้องคืนเงินมัดจำ ทันที เมื่อสัญญาเช่าบ้านครบกำหนดระยะเวลา
ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ เมื่อมีเหตุจำเป็น โดยแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 1 เดือน และต้องไม่มีค่าเช่าค้างจ่าย
หากผู้ให้เช่าอยากยกเลิกสัญญา ต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 1 เดือน
ผู้ให้เช่าต้องให้หนังสือสัญญาแก่ผู้เช่าไว้ 1 ฉบับ และห้ามยกเว้นความรับผิดของผู้ให้เช่าในสัญญาเช่า
ห้ามไม่ให้ผู้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าบ้านล่วงหน้าเกิน 1 เดือน และห้ามเรียกเก็บเงินมัดจำเกิน 1 เดือน
ห้ามกำหนดสัญญาให้ผู้ให้เช่า สามารถขึ้นค่าเช่าบ้าน และค่าน้ำค่าไฟ ก่อนสัญญาเช่าบ้านครบกำหนด
ผู้ให้เช่า ไม่มีสิทธิตรวจสอบทรัพย์ที่เช่า หรือตรวจบ้านโดยไม่แจ้งผู้เช่าล่วงหน้า และผู้ให้เช่า ไม่สามารถเข้าไปในบ้านที่ให้เช่า เพื่อยึด หรือย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออก
ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่การไฟฟ้าเรียกเก็บ
ผู้ให้เช่า ไม่สามารถเรียกค่าต่อสัญญา เมื่อผู้เช่ารายเดิมอยากจะเช่าต่อ
ผู้ให้เช่า ไม่สามารถยกเลิกสัญญา โดยที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญา และห้ามกำหนดสัญญาเช่าบ้านให้ผู้เช่ารับผิดชอบความเสียหาย ที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ

จบไปแล้วข้อควรรู้ ก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน เพื่อช่วยให้เราได้ระวัง ในการโดนเอาเปรียบได้จากผู้เช่า และผู้ให้เช่าได้ หวังว่าบทความที่เรานำมาฝาก จะให้ผู้อ่านได้เข้าใจ สัญญาเช่าบ้านมากขึ้น อย่าลืมนำไปปรับใช้เวลา จะเช่าบ้านหรือเช่าคอนโดกันด้วยนะจ๊ะ

บทความดี ๆ ที่น่าสนใจ:

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●

KACHA ผู้จัดจำหน่าย เครื่องมือช่างราคาถูก และอุปกรณ์เสริม สำหรับช่างมืออาชีพ ราคาที่คุณจับต้องได้ รับรองสินค้าคุณภาพ บริการหลังการขายที่ประทับใจอย่างแน่นอน!!

เลือกดูสินค้า สินค้าจาก KACHA

อ้างอิงข้อมูลจาก ddproperty.com