❝ สำหรับคนที่อยากครอบครองที่ดิน และต้องการทำการซื้อ-ขายที่ดิน นอกจากจะต้องตรวจสอบในเรื่องของโฉนดที่ดิน ราคา กฎหมาย ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมไปถึงทำเลที่ต้องการซื้อแล้ว สิ่งหนึ่งที่ต้องให้ความสำคัญ คือการรังวัดที่ดิน อีกหนึ่งกระบวนการที่ต้องทำก่อนการซื้อ-ขายที่ดิน ที่หลายคนอาจไม่เคยรู้ถึงความจำเป็น และรายละเอียดในด้านขั้นตอนกันสักเท่าไหร่ ❞

บทความนี้ KACHA จะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับ “รังวัดที่ดิน” หรือ “การรังวัดที่ดิน” ว่ามีความสำคัญอย่างไร ขั้นตอนและเรื่องต้องรู้ก่อนตัดสินใจเลือกซื้อที่ดิน

ความสำคัญของ รังวัดที่ดิน

สำหรับคนที่ยังไม่มีประสบการณ์ในการซื้อ-ขายที่ดิน ควรให้ความสำคัญกับการขอ รังวัดที่ดิน เนื่องจาก การรังวัดที่ดิน จะเป็นการตรวจสอบได้ว่า ขนาดของที่ดินที่คุณต้องการซื้อ-ขายอยู่นั้นตรงกันกับขนาดที่ระบุไว้ในโฉนดหรือไม่ เพราะในบางครั้งเจ้าของที่ดิน อาจทำการระบุเนื้อที่เกิน หรือน้อยกว่าพื้นที่จริง เนื่องจากขาดการตรวจสอบ หรือเว้นระยะการรังวัดที่ดินมานานแล้ว และเพื่อเป็นการป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นตามมาภายหลัง คุณจึงควรทำการตกลงกับเจ้าของที่ดินเดิม ให้ทำการติดต่อกับเจ้าหน้าที่รังวัดที่ดินกรมที่ดิน ในการเข้ามาวัดแนวเขตที่ดินให้เห็นชัดเจน

ซึ่งผู้เป็นเจ้าของที่ดิน จะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทั้งหมด เนื่องจากเป็นการยืนยันขนาดที่ดินในการซื้อ-ขาย ที่ต้องตรงตามโฉนด ที่ปกติจะต้องทำการรังวัดที่ดินอยู่แล้วในทุก ๆ 10 ปี เพื่อป้องกันการอ้างครอบครองปรปักษ์ โดยเจ้าหน้าที่ จะเข้าไปทำการตรวจสอบให้ตามคำขอ และทำการปักหมุดอาณาเขตที่ถูกต้องตามแปลงที่ดินจริงว่า มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง 

ส่วนในกรณีที่ซื้อที่ดินมาเพื่อทำการสร้างบ้าน นอกจากการรังวัดที่ดินทั่วไปแล้ว ควรให้สถาปนิก มาวัดขนาดที่ดินจากหมุดเขต เพื่อให้ได้ขอบเขตบ้านที่ถูกต้อง เพื่อเพิ่มความแม่นยำ ก่อนจะลงมือออกแบบด้วย

รังวัดที่ดิน สำหรับท่านที่มีที่ดินอยู่ในมือ อาจจะคิดว่าทำแค่ครั้งเดียวแล้วก็จบไป ได้ขนาดพร้อมโฉนดมาแล้วก็วางใจได้ แต่เชื่อหรือไม่ว่านานวันไปที่ดินอาจมีการเปลี่ยนแปลง “หลักเขตที่ดิน” อาจหายหรือมีการย้ายที่เกิดขึ้นโดยเฉพาะที่ดินเปล่า และนั่นจึงเป็นสาเหตุที่เราต้องเข้าใจเกี่ยวกับการรังวัด และดูแลที่ดินของเราให้ไม่เปลี่ยนแปลงหรือขาดหายไปอย่างไม่ตั้งใจ

ประโยชน์ของการรังวัดที่ดิน

เมื่อทราบว่าการรังวัดที่ดินคืออะไรไปแล้ว มาทราบถึงประโยชน์ของการรังวัดที่ดินกันต่อดีกว่าว่า จะช่วยให้เจ้าของที่ดินได้รับสิทธิในด้านใดได้บ้าง 

• ป้องกันการเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เนื่องจากโดนแย่งกรรมสิทธิ์จากการรุกล้ำที่ดินโดยบุคคลอื่น เช่น การเลื่อนเขตหมุดที่ปักใหม่, การทำลายหมุด, การรุกล้ำพื้นที่ เป็นต้น
• ป้องกันการถูกรอนสิทธิ์ในที่ดิน เช่น การถูกใช้ที่ดินเป็นทางเข้า-ออกจากบุคคลอื่น
• ป้องกันการเหลื่อมล้ำจากเส้นทางสาธารณประโยชน์อื่น ๆ เข้ามาในที่ดินของเรา เช่น คลอง ห้วย เป็นต้น ซึ่งในกรณีนี้ จะทำให้เจ้าของที่ดินโดนแบ่งหักที่ดินออกไปแบบไม่รู้ตัว
• เพื่อให้รับรู้ถึงแนวเขตการครอบครองที่เปลี่ยนไปใหม่ 
• แก้ปัญหาการทับซ้อนของเขตจากที่ดิน นส.3 ก (โฉนดตราครุฑสีเขียว) เพื่อให้ทราบขนาดที่ดินที่ชัดเจน ซึ่งหากตรวจสอบจนชัดเจนแล้ว จะสามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน นส.4 ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เลย

สิ่งที่เจ้าของที่ดินควรทราบก่อนการทำรังวัดที่ดิน

เพื่อที่จะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างถูกต้อง อีกทั้งไม่เสียที่ดินและเวลาไปแบบฟรี ๆ ยังมีอีก 3 สิ่งที่เจ้าของที่ดินควรจะทราบ และตรวจสอบให้เรียบร้อยก่อนทำการรังวัดที่ดิน ซึ่งมีรายละเอียด ดังต่อไปนี้

เอกสารและที่ดินที่มีเป็นแบบใด

อย่างแรกที่เจ้าของที่ดินจะต้องตรวจสอบให้ถี่ถ้วนก่อนการรังวัดที่ดินเลย คือ เรื่องของโฉนดที่ดิน โดยจะต้องจรวจสอบให้ดีว่า โฉนดที่ถืออยู่ เป็นโฉนดที่ดิน หรือเป็นเอกสารสิทธิที่ดินเท่านั้น และถ้าเป็นโฉนดที่ดินที่เจ้าของมีสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์แล้ว ตัวโฉนดเป็นรูปแบบใด ดังต่อไปนี้

นอกจากเรื่องของโฉนดที่ดินแล้ว ยังต้องตรวจสอบพื้นที่รอบของที่ดินว่า มีใครเป็นเจ้าของบ้าง เผื่อในกรณีที่พนักงานเจ้าหน้าต้องออกหนังสือแจ้งให้เจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียงไประวังชี้รับรองเขตเพิ่มเติม จะต้องสามารถติดต่อได้ เพื่อให้การทำงานเป็นไปได้อย่างรวดเร็วมากยิ่งขึ้น 

วิธีการยื่นคำขอรังวัดที่ดิน

เจ้าของที่ดิน จะต้องทำการเตรียมเอกสารต่าง ๆ เพื่อนำมายื่นคำร้องขอ รังวัดที่ดิน ไม่ว่าจะเป็น

1. บัตรประจำตัวประชาชน 
2. ทะเบียนบ้าน 
3. หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ-สกุล ทะเบียนสมรส (ถ้ามี) 
4. โฉนดที่ดิน หรือหนังสือการรองรับทำประโยชน์ที่ดิน

หลักจากนั้น ให้นำมายื่นที่สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา หรือสำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมทั้งทำการนัดวันเวลา สถานที่ และประเมินค่าใช้จ่ายให้เรียบร้อย (สามารถเข้าไปตรวจสอบรายละเอียดของค่าใช้จ่ายทั้งหมด ก่อนทำการยื่นขอรังวัดที่ดินได้ที่ เว็บไซต์กรมที่ดิน)

ส่วนในวันที่ทำการรังวัดที่ดิน เจ้าหน้าที่จะใช้กล้องสำรวจ เพื่อเก็บรายละเอียดรูปแปลงที่ดิน ซึ่งเจ้าของบ้านควรถ่ายรูปแนวเขตไว้เป็นหลักฐาน และรอเจ้าหน้าที่นัดรับโฉนดใหม่ พร้อมชำระค่าธรรมเนียมในวันต่อ ๆ ไป เพียงเท่านี้ ก็เสร็จสิ้นกระบวนการรังวัดที่ดินเรียบร้อยแล้ว ????

วิธีการทำ รังวัดที่ดิน 

การรังวัดที่ดิน จะมีอยู่ทั้งหมด 4 ขั้นตอน ดังนี้

1. การรังวัดที่ดิน เป็นวิธีการวัดระยะความกว้างยาวของที่ดิน
2. การปักเขต เป็นวิธีการที่เจ้าหน้าที่ใช้หลักปักให้รู้ว่าที่ดินมีแนวอย่างไร
3. การทำเขต เป็นวิธีการทำแนวเขต เพื่อให้รู้ว่าที่ดินมีรูปร่างอย่างไร และจดที่ดินข้างเขียงแปลงใดบ้าง
4. การคำนวณเนื้อที่ จะใช้วิธีการคำนวณทางคณิตศาสตร์ เพื่อให้ได้ข้อสรุปว่า ที่ดินแปลนั้น มีเนื้อที่มากน้อยเพียงใด

ซึ่งกระบวนการเหล่านี้ จะเป็นเจ้าหน้าที่รังวัดที่ดินเข้ามาดำเนินการให้ตามจุดประสงค์ของการขอรังวัดที่ดินใหม่ ไม่ว่าจะเป็น การสอบเขตการรังวัดแบ่งแยกและรวมโฉนดที่ดิน การรังวัดเพื่อแบ่งขายให้ การรังวัดแบ่งแยกในนามเดิม หรือเจ้าของที่ดินต้องการแบ่งกรรมสิทธิ์ใหม่ให้ลูกหลาน เป็นต้น

ปัญหาที่อาจพบบ่อยในการรังวัดที่ดิน

• รังวัดแล้วไม่ตรง

แน่นอนว่ารังวัดแล้วอาจพบเรื่องเซอร์ไพรซ์ คือ หมุดที่ปักไว้ไม่ตรงกับโฉนดที่ดิน ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้จากหลายกรณี ในกรณีนี้หากเป็นการซื้อขาย จะต้องอ้างอิงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 กล่าวคือ “หากเนื้อที่อสังหาริมทรัพย์น้อย หรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาไม่เกินร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุในสัญญา ผู้ซื้อจะต้องรับไว้แล้วใช้ราคาตามส่วน เว้นแต่ผู้ซื้อจะแสดงให้เห็นว่าถ้าตนทราบก่อนแล้วคงมิได้เข้าทำสัญญานั้น แต่หากเนื้อที่น้อย หรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาตั้งแต่ร้อยละห้า กฎหมายให้สิทธิแก่ผู้ซื้อว่าจะบอกปัดไม่ยอมรับ หรือจะยอมรับไว้ และใช้ราคาตามส่วนตามแต่จะเลือก” ซึ่งหลักเกณฑ์ดังกล่าว จะช่วยลดกรณีพิพาทหากเกิดความเข้าใจผิดกันเช่นนี้ได้ไม่มากก็น้อยอย่างแน่นอน

• รังวัดแล้วพบว่าหลักหมุดหาย หรือหมุดเคลื่อน

กรณีนี้เป็นอีกกรณีที่มักเกิดขึ้นทั้งโดยความตั้งใจและไม่ตั้งใจ บางครั้งเมื่อไม่ได้รังวัดไปนาน ๆ หลักหมุดที่ดินอาจมีการเคลื่อนไป หรือหายไปจากแนวเดิมได้ ด้วยการเปลี่ยนแปลงทางธรรมชาติ แต่ก็มีบ้างที่เกิดขึ้นโดยความตั้งใจในการ “ย้ายหมุดที่ดิน” ในกรณีนี้ก่อนอื่นเลย ให้ตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดข้างเคียงก่อน ว่ามีแนวเขตตรงกันหรือไม่ หากมีพื้นที่หายไปจริงก็ต้องให้เจ้าของที่ดินมาลงชื่อรับรองแนวเขต เพื่อแก้ไขเนื้อที่ให้ตรงตามโฉนด แต่หากเจ้าของที่ดินทำการคัดค้าน ก็อาจจะต้องมีการฟ้องศาลเพื่อสอบเขตที่ดิน และนำหลักฐานไปพิสูจน์กันต่อไป

ในกรณีที่เสียเขตที่ดินไปเกิน 10 ปี และผู้ถือครองอ้างว่าได้ครอบครองโดยปรปักษ์ ก็สามารถฟ้องคดี เพื่อเอาคืนที่ดินซึ่งการครอบครองนั้นได้โดยอาศัยมาตรา 1382 แต่จะอยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 1376 กล่าวคือ “ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่า ซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้” โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินเดิมสามารถฟ้องคดีได้นั่นเอง

วิธีป้องกันในการรังวัดที่ดิน

ข้อควรทำ ในการรังวัดที่ดิน คือ ควรมีการเก็บภาพการรังวัด และภาพแนวเขตเอาไว้เป็นหลักฐาน เพื่อใช้ในการยืนยันแนวเขตที่ดิน และจุดปักหมุดเขตที่ดินในอนาคต เผื่อกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลง เพื่อที่จะได้ไม่เสียสิทธิในที่ดินของตัวเองไปโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์ และแน่นอน เพื่อให้การจัดการที่ดินไม่ต้องมาสะดุดกับเรื่องหมุดเขตและการรังวัดที่ตกหล่นเช่นนี้นั่นเอง

การรังวัดที่ดินเป็นขั้นตอนหนึ่งที่มีประโยชน์กับตัวเจ้าของที่ดินทั้งในแง่ของการซื้อ-ขาย หรือการครอบครองในกรรมสิทธิ์เป็นอย่างมาก เพราะถือเป็นวิธีการป้องกันสิทธิ์ความเป็นเจ้าของที่มีมาอย่างยาวนาน และป้องกันการถูกรุกล้ำจากพื้นที่ด้านข้าง ซึ่งหากปล่อยทิ้งร้างไว้นาน ๆ ไม่มีการตรวจสอบอาจทำให้ที่ดินผืนงามสูญเสียไปได้แบบไม่รู้ตัว

❝ ดังนั้น หากใครที่กำลังมีแนวโน้มจะซื้อที่ดิน หรือมีที่ดินรกร้างว่างเปล่าอยู่แล้ว หลังจากทำการรังวัด แนะนำให้นำที่ดินผืนนั้นมาสร้างประโยชน์ เพราะนอกจากจะเป็นการป้องกันการรุกล้ำได้แล้ว ยังช่วยสร้างรายได้ และเป็นการช่วยในด้านการลดหย่อนภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างใหม่ที่มีการบังคับใช้แล้วได้อีกด้วย ❞

>>สามารถติดตามบทความต่าง ๆ ของ KACHA ได้ตามนี้เลย<<