หลาย ๆ คนอาจกำลังคิด อยากจะต่อเติม รีโนเวทตึกแถว และทาวน์เฮ้าส์ ที่อยู่มานาน มีสภาพเก่าโทรม อีกทั้งต้องการปรับเปลี่ยน เพื่อรองรับสมาชิกใหม่ หรือบางคนอยากปรับเป็นคาเฟ่ โฮมออฟฟิศ แต่ตึกแถว และทาวน์เฮ้าส์ มีข้อจำกัดหลายอย่างที่ต่างจากบ้านเดี่ยว บทความนี้ KACHA มีข้อควรรู้ใน การรีโนเวททาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว เพื่อช่วยวางแผน และลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต จะมีอะไรบ้าง ไปดูกัน
ข้อควรรู้ก่อน รีโนเวททาวน์เฮ้าส์ และตึกแถว
ควรตรวจสอบก่อนว่า ต่อเติมได้แค่ไหน
การต่อเติม รีโนเวททาวน์เฮ้าส์ หรือตึกแถว ต่อเติมเต็มพื้นที่ได้ไหม และต้องขออนุญาตก่อสร้างไหม ซึ่งตามกฎหมายนั้น ไม่สามารถต่อเติมเต็มพื้นที่ได้ เพราะมีข้อกำหนด คือ
- ตึกแถวต้องมีที่ว่างด้านหลัง ไม่มีสิ่งปกคลุม 3 เมตร เพื่อใช้เป็นทางหนีไฟ โดยสามารถสร้างบันไดหนีไฟภายนอก ล้ำเข้ามาในที่ว่างนี้ได้ ไม่เกิน 1.40 เมตร และต้องมีพื้นที่ว่าง ไม่มีสิ่งปกคลุมอย่างน้อย 10 % ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร
- บ้านแถว ทาวน์เฮ้าส์ ต้องเว้นระยะด้านหน้า อย่างน้อย 3 เมตร ระยะด้านหลังอย่างน้อย 2 เมตร และอาคารที่พักอาศัย ต้องมีพื้นที่ว่าง ซึ่งไม่มีสิ่งปกคลุมอย่างน้อย 30% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่ง ที่มากที่สุดของอาคาร
- การต่อเติมพื้นที่เกิน 5 ตารางเมตร หรือมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง ต้องยื่นขออนุญาต
- การต่อเติมกันเต็มพื้นที่ รู้ไหมว่า ผิดกฎหมาย ส่วนใหญ่จึงหลีกเลี่ยง การยื่นขออนุญาตก่อสร้าง แต่ถ้าตัดสินใจต่อเติมแล้ว อย่าลืมคิดเผื่อทางหนีไฟ การระบายอากาศ และการเปิดรับแสงธรรมชาติ เพื่อการอยู่อาศัยที่ดี และปลอดภัยของเจ้าของบ้านด้วย
- การเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่น เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิม ส่วนหนึ่งส่วนใดเกินร้อยละสิบ ก็ไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตแต่อย่างใด
รู้ขอบเขตกรรมสิทธิ์บ้าน
อาคาร ที่มีการใช้โครงสร้างร่วมกัน มีฐานราก เสา ผนังระหว่างคูหา โครงหลังคา และรั้วร่วมกัน คูหาที่ติดกัน จึงมีกรรมสิทธิ์คนละครึ่ง เสาครึ่งผนัง รวมถึงพื้นที่ในอากาศ และใต้ดิน การรีโนเวท จึงต้องระมัดระวัง ไม่ทำให้โครงสร้างร่วมเสียหาย และไม่ล้ำเกินขอบเขตบ้าน เช่น การเจาะ และสกัดผนัง ซึ่งอาจทะลุ หรือแรงสะเทือน ทำให้ปูนฉาบผนังอีกฝั่งร้าว ซึ่งเราต้องเป็นผู้รับผิดชอบ และไม่สร้าง หรือทำสิ่งใดให้ยื่นล้ำไปยังเขตบ้านข้างเคียง เช่น รางน้ำ ท่อระบายน้ำ กิ่งไม้ กระถางต้นไม้หน้าบ้าน ล้นไปยังข้างบ้าน ซึ่งหากเกิดปัญหาแล้วตกลงกันไม่ได้จนเกิดการฟ้องร้อง เจ้าของบ้านต้นเหตุ มักต้องเป็นผู้รับผิดชอบ
สามารถทุบพื้น ทุบผนังเดิมได้ไหม
- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง จำเป็นต้องปรึกษาวิศวกร ซึ่งโดยปกติเสา และคานหลัก ไม่สามารถตัดได้ ส่วนคานย่อย ซึ่งเป็นคานที่ไม่ได้รับน้ำหนักตัวอาคาร มีความเป็นไปได้ ที่จะตัดออก หรือเปลี่ยนแปลง โดยให้วิศวกรออกแบบโครงสร้างเสริมทดแทน ซึ่งต้องระมัดระวังมากกว่าบ้านเดี่ยว เพราะโครงสร้างตึกแถว และทาวน์เฮ้าส์ เป็นการใช้โครงสร้างร่วมกัน และต่อเนื่องกับคูหาอื่น
- พื้นคอนกรีตหล่อในที่ พื้นปูด้วยแผ่นพื้นคอนกรีตสำเร็จรูปทั่วไป บันได และผนังก่อที่ไม่ได้รับน้ำหนัก สามารถทุบรื้อได้ ยกเว้นบ้านที่ก่อสร้างด้วยระบบคอนกรีตเสริมเหล็กหล่อสำเร็จ (Precast Concrete System) และโครงสร้างระบบผนังรับน้ำหนัก ซึ่งพื้น และผนังเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กหล่อชิ้นใหญ่ มีหน้าที่ในการรับน้ำหนัก จะไม่สามารถทุบได้ ซึ่งการดัดแปลงอาคารที่ก่อสร้างด้วยระบบนี้ ควรปรึกษาวิศวกร หรือโครงการหมู่บ้านก่อนเสมอ
ใช้ระะบบเสาเข็ม ที่ทำงานในพื้นที่แคบได้
ระบบเสาเข็ม ที่สามารถเข้าทำงานในพื้นที่แคบได้มี 2 ระบบ คือ เสาเข็มเหล็ก และเสาเข็มไมโครไพล์ (Micro pile)
- เสาเข็มเหล็ก เป็นเสาเข็มระบบแห้ง สามารถเจาะลงดินโดยไม่ต้องมีการขุดก่อน และไม่มีงานปูน ที่ทำให้เลอะเทอะ เป็นเสาเข็มชนิดสั้น แต่รับน้ำหนักได้ดีกว่าเสาเข็มสั้นปกติ เหมาะกับงานโครงสร้างเหล็ก อย่างการต่อเติมห้องครัว โรงจอดรถ เป็นต้น
- เสาเข็มสปันไมโครไพล์ (Spun micro pile) มีทั้งการตอกแบบธรรมดา และระบบไฮโดรลิก เป็นเสาเข็มคอนกรีตกำลังสูงระบบตอก ยาวประมาณ 1.5 เมตร ทำการเชื่อมต่อกันระหว่างตอกจนได้ความยาว ถึงชั้นดินดาน ใช้เครื่องตอกขนาดเล็ก ที่ถอดประกอบเข้าในอาคารได้ มีแรงสั่นสะเทือนน้อย
ส่วนเสาเข็มไมโครไพล์ระบบไฮโดรลิก เป็นเสาเข็มเหล็กยาวประมาณ 1 เมตร เชื่อมต่อกันระหว่างการกดแต่ละท่อน ไม่มีแรงสั่นสะเทือน เหมาะสำหรับงานซ่อมแซมฐานรากอาคารเดิม ยกปรับระดับอาคารทรุดเอียง และยกบ้าน
ก่อสร้างให้รบกวนเพื่อนบ้านน้อยที่สุด
ควรเลือกระบบก่อสร้างแบบแห้ง (Dry Process) ซึ่งเป็นการใช้วัสดุกึ่งสำเร็จรูป มาประกอบหน้างาน เช่น การใช้โครงสร้างเหล็ก แทนการใช้โครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก การใช้ผนังโครงเบา แทนการก่ออิฐ รวมถึงการผลิตชิ้นส่วนจากโรงงาน แล้วนำมาประกอบที่หน้างาน จะช่วยทำให้ก่อสร้างได้เร็วขึ้น ลดลดมลภาว ขยะจากงานก่อสร้างด้วย
การเตรียมพื้นที่ก่อสร้าง
ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถวที่อยู่ริมถนน มักพบปัญหาเรื่องพื้นที่กองเก็บวัสดุก่อสร้าง และพื้นที่ทำงาน จึงต้องอาศัยการวางแผน งานก่อสร้างอย่างรอบคอบ และใช้ระบบก่อสร้างกึ่งสำเร็จรูป เพื่อลดความยุ่งยากในการทำงาน ดังนี้
- ทุบ รื้อ ซ่อมแซม และเคลียร์พื้นที่หน้างาน
- เริ่มทำโครงสร้าง เช่น ลงเสาเข็ม เทพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กจากชั้นล่างส่วนหลังบ้าน โดยใช้พื้นที่ส่วนหน้าบ้านกองเก็บวัสดุ เมื่อหลังบ้านเสร็จก็สลับมาทำหน้าบ้าน โดยยังไม่ควรปูวัสดุพื้น เพราะเป็นทางขนของ ซึ่งมักเสียหายง่าย
- ทำงานก่อสร้างจากชั้นบนลงมา โดยใช้ชั้นล่างเป็นที่ทำงาน และเก็บวัสดุ เก็บงานชั้นล่าง อย่าทิ้ง! เศษวัสดุ เช่น เศษปูน ทราย โดยไม่ทิ้งลงท่อระบายน้ำทั้งในบ้าน และท่อสาธารณะ รวมถึงการขึงตาข่ายป้องกันเศษวัสดุ และฝุ่น รบกวนเพื่อนบ้านด้วย
เห็นไหมว่า การรีโนเวททาวน์เฮ้าส์ ตึกแถวนั้น ทำไม่ยาก เพียงแค่ต้องศึกษา หาข้อมูล วางแผนให้ดีก่อนจจะทำการรีโนเวท สำรวจไลฟ์สไตล์ของตัวเอง ก่อนออกแบบปรับปรุง คุณก็จะได้บ้านในฝัน ที่ดูดี อยู่ได้ยาว ๆ ????
อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง:
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
KACHA ผู้จัดจำหน่าย เครื่องมือช่างราคาถูก และอุปกรณ์เสริม สำหรับช่างมืออาชีพ ราคาที่คุณจับต้องได้ รับรองสินค้าคุณภาพ บริการหลังการขายที่ประทับใจอย่างแน่นอน!!
เลือกดูสินค้า สินค้าจาก KACHA คลิกเลย ????????
อ้างอิงข้อมูลจาก: บ้านและสวน
